Стройки с размахом

16 Апрель 2015

Объем продаж строящегося жилья в пригородной зоне Петербурга в минувшем году вырос по сравнению с 2013 годом на 25–30%. Наибольшим спросом пользовалось жилье в объектах сегмента масс-маркет: на долю этого класса пришлось

93% покупок. Финансовая нестабильность, колебания курса рубля — все способствовало интересу петербуржцев к недвижимости, и спрос на строящееся жилье достиг поистине рекордных отметок.

В течение года можно было наблюдать колебания спроса. Начало года, март-апрель, было отмечено ажиотажем. В конце весны наступило затишье, которое продлилось до октября. В ноябре активность клиентов снова резко выросла. Подъемы и падения спроса оказались жестко связаны с изменениями валютных курсов: в периоды продолжительного падения рубля спрос возрастал. Петербуржцы старались обеспечить сохранность денежных средств в условиях девальвации национальной валюты.

Наибольшим спросом у покупателей в течение всего года пользовалось жилье стоимостью до 3,5 млн руб. В результате 90% сделок совершалось в сегменте масс-маркет. Основной спрос последних месяцев, по данным «Петербургской недвижимости», пришелся на однокомнатные квартиры и студии — 28 и 54%, доля «двушек» составила всего 14%, а «трешек» — 5%. Наметившаяся в последние годы тенденция роста популярности квартир малого метража также очень ярко выражена: еще два года назад, в 2012 году, средняя площадь реализованной квартиры класса «масс-маркет» на пригородных территориях составляла 47,2 кв. м, а в 2014 году — 39,2 кв. м (снижение на 17%), заметили в «Петербургской недвижимости». Покупатели готовы играть на понижение и дальше — наиболее востребованы студии 22–26 кв. м и однокомнатные квартиры от 31 до 41 кв. м.

Знакомые все лица

Объемы ввода жилья в Ленинградской области также оказались выше, чем в 2013 году: квартир сдано на 20% больше. Лидерами по вводу стали Всеволожский (745 тыс. кв. м), Ломоносовский (164 тыс. кв. м), Тосненский и Гатчинский районы (по 123 тыс. кв. м). Но новые объекты появляются преимущественно в проверенных локациях. Так, например, в районе Девяткина уже построен целый микрорайон, а на этом пятне застройки продолжают работать девять компаний-застройщиков. В сущности, в области сформировалось несколько точек роста, на которые приходится больше всего новых проектов. Главные точки притяжения находятся на севере — это Мурино и Новое Девяткино, основные девелоперы там — Setl City, «Арсенал-недвижимость», «Лидер Групп», «Норманн», «Мавис», «Полис Групп», «ЦДС», «Унисто Петросталь», «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», NCC. Еще на севере Парголово, где основные девелоперы «Главстрой-СПб», «Дальпитерстрой», Normann. На востоке центрами новой застройки стали Кудрово, которое осваивают Setl City, «Отделстрой», «Строительный трест», «ЦДС», и Янино — соответственно «Ленстройтрест», «ЦДС», «КВС», «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад». На юге Петербурга пока только одна заметная точка роста — Шушары, где работают «Дальпитерстрой», «Балтрос», «Полис Групп», Normann. Остальные объекты (в Гатчине, Тосно) носят характер точечной застройки.

Вывод новых проектов в 2014 году был более или менее рановмерным: каждый месяц девелоперы открывали продажи в пяти-шести новых объектах (включая очереди уже строящихся комплексов). Зимой самым интересным проектом, поя­вивишимся на рынке, стало заявленное «Ленстройтрестом» строительство двух четырехэтажных домов в Колпине. Это первая очередь ЖК «Юттери», в рамках которой будет построено 265 квартир.

В марте продажи не начались ни в одном новом ЖК, зато апрель и май принесли, помимо очередей в уже строящихся ЖК, несколько совершенно новых проектов. Самым крупным оказался ЖК «Новое Янино» от компании «ЦДС». Проект комплексного освоения территории в Янине включает строительство шести 12-этажных корпусов общей площадью около 160 тыс. кв. м.

Летние месяцы традиционно считаются у девелоперов «мертвым» сезоном — продажи обычно падают из-за начала сезона отпусков. В 2014-м это не помешало девелоперам в разгар «низкого» сезона вывести на рынок десять новых объектов — несколько очередей в уже реализуемых проектах. Так, «Ленстройтрест» начал продажи в двухсекционном 6–7-этажном доме на 64 квартиры в ЖК «IQ Гатчина», Setl City приступил к реализации жилья в очередном доме в проекте «GreenЛандия», и т. д. Из новинок — старт продаж жилья в новом жилом районе под брендом «Новое Сертолово» от компании «КВС», начало строительства «ЦДС» комплекса «Новые горизонты» в поселке Бугры.

Осень тоже принесла сразу несколько крупных проектов. Самый масштабный — ЖК «Ясно.Янино»: компания «КВС» планирует построить на 43 га земли 41 восьмиэтажный жилой дом. Была запущена вторая очередь ЖК «Александровский» в Пушкинском районе, в Гуммолосарах.

Под конец года, буквально в декабре, на рынке зарегистрирован всплеск активности: компания «Росстройинвест» вывела комплекс «Старая крепость» в Мурине, «Стройресурс» начал строительство в поселке имени Свердлова двух десятиэтажных домов, а Constanta Development объявила о строи­тельстве комплекса «Сказка» в Щеглове. И это не считая новых очередей в Кудрове и Мурине.

Роста цен не случилось

Казалось бы, ажиотажный спрос должен привести к росту цен. Но цены на первичном рынке выросли не столь уж существенно: по итогам года всего на 7%. Так что повышение цены квадратного метра на «первичке» заметно отстает от инфляции.

Всплеск спроса был компенсирован большим количеством вышедших на рынок новых проектов, что сдержало рост цен. В итоге средняя стоимость востребованного предложения в районах Нового Девяткина, Кудрова составляет 70 тыс. руб. за квадратный метр. Стоимость квадратного метра жилья того же уровня в Гатчинском районе составляет от 37 до 65 тыс. руб., в Кировске — от 42 до 62 тыс. руб. Цена напрямую зависит от удаленности объекта от городской черты, разница может составлять 20–30%.

Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования в конце года в результате повышения ставок, увеличения размера первого взноса и ужесточения требований к заемщикам начала уменьшаться. Насколько она сократится, будет зависеть от мер государства по стимулированию рынка ипотеки и урегулированию общеэкономической ситуации.

Очевидно, что на 2015 год можно прогнозировать снижение активности на рынке, связанное с замедлением темпов роста российской экономики. Вполне возможно и снижение рублевых цен на 10–20%, правда, этот прогноз касается только наименее ликвидных объектов.

Компаниям придется компенсировать падение спроса, к примеру, «ЦДС» уже предлагает покупателям квартир беспроцентную рассрочку на пять лет. У остальных лидеров рынка условия рассрочки остались прежними: Setl City предоставляет беспроцентную рассрочку на три года (до конца строительства объекта) при первом взносе 30%, аналогичные условия у «ЛСР. Недвижимость», только с 20%-ным первым взносом. ЛенСпец­СМУ редлагает рассрочку по ставке 2% при первом взносе 30%. Но, скорее всего, крупным застройщикам придется пересмот­реть условия: предложений на рынке слишком много.

Вероятно, застройщики на фоне падения спроса начнут предлагать все больше квартир без отделки или с прозрачной таблицей расчетов нескольких вариантов отделки, чтобы покупатель мог выбрать. Возможно, появятся предложения наподобие конструктора, позволяющие покупателю самостоятельно достраивать или доделывать помещение по своему желанию и по мере появления средств. Застройщики постараются предложить варианты максимально рационального использования каждого метра квартиры.

Андрей Тетыш, президент группы компаний «Агентство развития и исследований в недвижимости»:

«В Ленобласти за прошлый год введено свыше 1,6 млн кв. м жилья, большая часть на прилегающих к городу территориях. По популярности как у девелоперов, так и у покупателей лидирует Всеволожский район.

В начале 2014 года каждая третья сделка на рынке была ипотечной. Сегодня показатели куда более скромные, но до стабилизации ситуации ничего определенного сказать нельзя. Если Правительство России выполнит указание президента в короткие сроки и снизит ставку до 12%, то на рынке события будут разворачиваться по одному сценарию, если ставка останется 19% — по другому».

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

«Популярными локациями является ближайшее «заКАДье», а также Всеволожский и Ломоносовский районы, где наибольшим спросом у покупателей пользовались бюджетные однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Пик покупательской активности в минувшем году наблюдался в апреле и декабре, когда спрос относительно предыдущих месяцев вырос в среднем на 20%. В общем объеме продаж областные и «приграничные» объекты составили около 40%. Доля сделок с привлечением ипотечного кредитования была около 60%, остальные 40% квартир приобретались в рассрочку. После роста ставок, первого взноса и ужесточения требований к заемщикам доля ипотеки упадет. Насколько именно — будет зависеть от действий государства».

Евгения Литвинова, руководитель проекта Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

«Объем спроса на пригородных территориях по итогам 2014 года оценивается в 1,84 млн кв. м, это в полтора раза превышает показатель 2013 года. Стоит отметить, что пригородные территории постепенно увеличивают свою долю и в общей структуре продаж: так, в 2014 году на них пришлось 36%, тогда как в 2013 году 31%. Максимальная активность покупателей наблюдалась в IV квартале 2014 года — за этот период была реализована треть общего объема спроса, если считать в квадратных метрах жилья. В другие периоды значительных колебаний спроса не отмечалось.

Основной объем спроса сосредоточен в двух наиболее активно осваиваемых девелоперами локациях: Мурине (примерно 42%) и Кудрове (около 28%). Наиболее распространенные схемы оплаты — единовременный платеж и ипотека, на них приходится 47 и 45% общего объема сделок в пригороде соответственно; доля сделок с рассрочкой платежа составляет всего 8%».

Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка «Ольшаники-2»:

«Можно сказать, что год прошел под знаком инвестиционных покупок. Спрос был сконцентрирован на самых доступных лотах: студиях, однокомнатных квартирах и небольших «двушках» в Мурине, Кудрове, Новом Янине и Шушарах. Такой лихорадочный спрос в ближайшей перспективе может сыграть с рынком злую шутку. По мере готовности жилых комплексов все больше квартир будет сдаваться в аренду, стоимость аренды будет низкой из-за высокой конкуренции, все эти факторы могут привести к образованию так называемых гарлемов — неблагополучных районов с высокой криминальной активностью. При этом девелоперы пригородных районов активно позиционируют предлагаемую локацию как экологически чистую, спокойную и безопасную среду для семьи и детей. На мой взгляд, это маркетинговая уловка. Высокая плотность застройки, множество автомобилей, пробки и загазованность не делают воздух чистым, а экологическую обстановку благополучной».

Слово экспертам

Юлия Евсеева, специалист по PR компании «Тареал», застройщика ЖК «Ванино»

Главное слово 2015 года для всех застройщиков Петербурга — «гибкость». Применимо оно к строительному процессу, и внутрикорпоративной политике, но в первую очередь к оперативному формированию разных схем оплаты.

После повышения ключевой ставки общий объем продаж снизился, так как примерно половина недвижимости в последние годы приобретается за счет ипотечных средств.

Удержать внимание клиентов застройщикам удастся за счет интересных схем рассрочки: на длительный срок и под низкий процент.

Но не все застройщики могут поз­волить себе использовать «длинные деньги», поэтому предлагают ряд скидок или подарки. Но ввиду сложившейся экономической ситуации эффективность таких мер весьма спорная.

Поделиться:

Оставьте Ваш комментарий

HTML -коды запрещены

  • КАЛИНИНГРАД
  • +7 (4012) 400-705
  • +7 950 679 5425
  • Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Напишите нам

  Сообщение не отправлено.   Ваше сообщение было отправлено.
Вверх
We use cookies to improve our website. By continuing to use this website, you are giving consent to cookies being used. Cookie policy. I accept cookies from this site. Agree